Woningbouw in Noord-Holland: sneller én aantrekkelijk!

(02 oktober 2018)

Wonen in Noord-Holland is enorm in trek. Wat is er nodig om in de behoefte te voorzien? Die vraag stond onlangs centraal tijdens de conferentie ‘Noord-Holland pakt door! Met het sneller bouwen van aantrekkelijke woningen’. Naast kwantiteit is tijdens de bijeenkomst nadrukkelijk ingegaan op de kwalitatieve aspecten die aan deze opgave verbonden zijn. De conclusie is dat het sneller én aantrekkelijk moet. En dat het accent moet komen te liggen op locaties in de nabijheid van OV-knooppunten.

De drukbezochte conferentie vond plaats op een bijzondere en voor veel deelnemers relatief onbekende locatie, namelijk het Taets Art and Event Park op het Hembrugterrein in Zaanstad. Het voormalige defensieterrein ligt in het hart van de Metropoolregio Amsterdam. Binnen de herontwikkeling is ook voorzien in woningbouw. 

Publiek adviseert

“Hoe kan Noord-Holland doorpakken op bouwgebied en vooral dit ook aantrekkelijk doen?”, luidde  de openingsvraag van dagvoorzitter Anouschka Laheij. Zij stelde deze aan een gemêleerd publiek van wethouders, ontwikkelaars, bouwers, architecten, beleidsmakers en raads- en statenleden. Veel deelnemers bleken elkaar ook te kennen. Om warm te lopen, wisselden zij via ‘geeltjes’ tips uit. Tips die langskwamen: ‘bezint eer ge begint’ of “denk goed na wat je waar realiseert”. Ook: ”let goed op de maatschappelijke behoefte, straks is de helft van onze bewoners alleenstaand.” Na deze opwarmer, kon de conferentie van start gaan.

Stagnatie

Ondanks de grote vraag naar woningen, ontbreekt het de provincie Noord-Holland niet aan mogelijkheden om hierin te voorzien. “We hebben genoeg plekken beschikbaar om te voldoen aan de vraag”, constateerde gedeputeerde Joke Geldhof in haar inleiding. Wat haar echter zorgen baart, is dat veel te vaak de paal niet de grond in gaat. “Het blijkt lastig om daadwerkelijk te gaan bouwen en daar moeten we de vinger op zien te leggen. De laatste twee jaar zijn maar liefst een slordige 12.000 geplande woningen niet gebouwd.”

Inzet provincie

Op andere plekken, met name in en rond Amsterdam, is wel ontzettend veel gebouwd, maar nog niet zoveel woningen als waar echt behoefte aan is. “Als woonregisseur proberen we te versnellen, onder meer door de knelpunten in beeld te brengen. Ook hebben we een pool opgezet met daarin alle expertise om een bouwproject te kunnen starten. Gemeenten kunnen op flexibele basis de hulp van dit team inroepen. Kortom, alles is erop gericht om de plekken die er zijn in te vullen. Hier hebben we ook extra budget, zo’n 15 miljoen, voor vrij gemaakt.” Wat volgens Geldhof ook kan  helpen, is de BTW op de bouwomzet voor een flink deel te investeren in het oplossen van infrastructurele knelpunten rond de betreffende bouwlocatie. “We gaan actief lobbyen om dit terugvloeien van rijksgeld geregeld te krijgen”, liet zij haar publiek weten.

Extra opgave vanaf nu is nieuwe woningen zonder gasaansluiting te bouwen. Ook de bestaande bouw moet duurzaam worden gemaakt. “De provincie wil inwoners stimuleren om hun eigen woning energiezuiniger te maken. Hier hebben we 10 miljoen euro voor vrij gemaakt. We willen het voor minimaal 25.000 woningeigenaren eenvoudiger maken hun huis te isoleren of zelf duurzame energie op te wekken.”

Haken en ogen

De tweede inleider, Edwin Buitelaar (Planbureau voor de Leefomgeving/Universiteit Utrecht) ging in op de haalbaarheid en wenselijkheid van binnenstedelijk bouwen. Hij wees erop dat binnenstedelijk bouwen de laatste tijd beleidsmatig veel aandacht krijgt, maar dat er nog ontzettend veel buitenstedelijk wordt gebouwd. Toch verwacht hij dat het accent de komende jaren wel degelijk op bouwen in en om steden komt te liggen, met name in de Noordvleugel. “Innovatieve ontwikkelingen worden steeds belangrijker en daarmee menselijk kapitaal. Nabijheid is hierbij van belang en dat bestaat juist in de steden. Dat zie je ook terug in de betalingsbereidheid, want de grote steden lopen in de prijsontwikkeling weg van de rest van Nederland.”

Binnenstedelijk bouwen kent echter ook de nodige haken en ogen, waarschuwde Buitelaar. “Neem alleen al de hogere kosten. Verder zijn er relatief veel plekken waar gebouwd mag worden, maar waar dat niet gebeurt vanwege onder meer beroepsprocedures, bodemverontreiniging of archeologische vondsten.” Ook in aantallen moet men zich niet blindstaren op de vele mogelijkheden. “Een flink deel van de plancapaciteit in binnenstedelijk gebied is nog zacht.” Niettemin denkt hij dat er veel mogelijk is. “Laten we ons niet zo zeer richten op de stip op de horizon, maar op het versneld van de grond krijgen van de plannen die er liggen”, luidde zijn advies.

Oog voor betaalbaarheid

Hoe houden we wonen in Noord-Holland betaalbaar? Deze vraag stond centraal in de inleiding van Cody Hochstenbach (Universiteit van Amsterdam). Actueel, want de verkoopprijzen stijgen snel en liggen in de hele provincie flink hoger dan elders in het land. Dit maakt het volgens Hochstenbach met name voor starters moeilijk om een geschikte woning te bemachtigen. “Temeer daar sinds de crisis de hypotheekeisen strenger zijn geworden.” In dit verband verdienen ook de ontwikkelingen op de huurmarkt aandacht. “Hier zie je een enorme liberalisering. Daar komt bij dat de toegang tot de sociale huur aan banden is gelegd. Verdien je op jaarbasis iets meer dan 37.000 euro, dan heb je hier geen recht meer op. In feite is het ideaal van volkshuisvesting als brede publieke voorziening aan het uitsterven. Bijna de helft van de sociale huurders behoort tot de allerarmsten. We zien dan ook een groeiende kloof tussen sociale huur en koop ontstaan. Met name starters en middeninkomens vallen meer en meer tussen wal en schip.”

Schijnoplossing

Hochstenbach wees er in dit verband op dat middenhuur niet de heilige graal is. “In tegendeel, dit segment is tegenwoordig namelijk duur en gaat bovendien ten koste van de sociale huur. Meer middenhuurwoningen bouwen is een schijnoplossing om wonen betaalbaar te houden. Een van de oorzaken is dat het beleid verschuift naar privatisering.” Tot slot vroeg Hochstenbach aandacht voor het feit dat mensen met een uitkering wegtrekken uit Amsterdam. “Gevolg is dat er in de regio rond de stad nieuwe armoedeconcentraties ontstaan. Die voor hen toegankelijke vluchtheuvels liggen ook nog eens steeds verder van werk vandaan. Dit vraagt om nieuw beleid.”

De presentatie van Edwin Buitelaar vindt u hier:
Bouwen in en aan de stad: reflecties op de wenselijkheid en de haalbaarheid

De presentatie van Cody Hochstenbach vindt u hier:
Betaalbaar wonen onder druk

Uitgelicht